📝 Dossier d’expertise : Dans le cadre d'une succession avec intention d'achat : Évaluation d’un terrain, situé en bord de mer 🌊

Dans le cadre d’une expertise immobilière pour succession, nous avons récemment été sollicités pour déterminer la valeur vénale d’un terrain d’agrément situé dans une copropriété, en bord de mer 🌅. Ce dossier illustre l’importance d’une évaluation immobilière rigoureuse lorsque plusieurs intérêts sont en jeu, notamment dans un contexte de succession avec une intention d'achat (par un membre de la famille) 🧑‍🧑‍🧒‍🧒🤝.

Contexte de l'intervention :

Une expertise en vue d'une succession avec intention d'achat 🏡

La demande est survenue dans le cadre d’une succession 🧑‍⚖️. L'un des héritiers souhaitait connaître la valeur objective de ce terrain d’agrément afin d’évaluer la pertinence d’une offre d’achat émise par un acquéreur potentiel ayant un lien familial. Cette évaluation devait également servir de base pour l’établissement de la déclaration de succession auprès du notaire chargé de la transmission 🖋️.

Ce type de terrain, souvent utilisé pour des loisirs, ne possède généralement pas de constructions et n’est pas destiné à un usage résidentiel direct 🌳. Cependant, sa situation géographique en bord de mer, ainsi que son intégration au sein d’une copropriété, confère à ce bien une valeur particulière qui requiert une analyse détaillée 📐.

Méthodologie : Une approche rigoureuse pour une évaluation impartiale ⚖️

L’objectif principal de l’évaluation était de définir la valeur vénale du bien, c’est-à-dire sa valeur d'échange contre une somme d'argent sur le marché en l’état actuel, en prenant en compte plusieurs éléments cruciaux 🔍 :

1. Analyse du marché local 📊 : La région côtière où se situe le terrain est particulièrement prisée pour sa proximité immédiate avec la plage 🏖️ . Il était donc nécessaire de prendre en compte les caractéristiques de ce marché spécifique, marqué par une demande existante pour des biens à proximité de la Méditerranée, même non constructibles.

2. Contraintes et spécificités juridiques et urbanistiques 📜 : Le terrain se trouve au sein d'une copropriété dont le terrain d’assiette est réparti sur deux zones à la suite d'une modification récente des documents d'urbanisme. L’une des zones s'avère constructible et l’autre non, cette dernière incluant notamment le terrain en question. Par ailleurs, le bien est assujetti à un risque d’inondation 🌧️, ce qui impacte à la fois sa valorisation et son potentiel d’utilisation sans oublié le phénomène de recul du trait de côte. Notre visite sur site a également révélé que certaines constructions ont été édifiées il y a plusieurs années sur ce terrain. Cependant, aucun élément n’a pu attester de la présence de ces constructions depuis plus de dix ans, posant ainsi un enjeu de régularité au regard du droit de l’urbanisme.

3. Références comparatives 🔄 : Nous avons utilisé la méthode par comparaison pour situer le bien par rapport à d’autres terrains similaires, en tenant compte de l’environnement, des services à proximité et de l’accessibilité 🚶. Ces comparables incluaient des terrains d’agrément dans des zones proches, permettant une évaluation en adéquation avec les valeurs locales. Toutefois, nous avons du retraiter ces données en raison de la particularité du bien assujéti au régime de la copropriété.

   
   

Défis et particularités de ce dossier 🚧

L’évaluation de terrains d’agrément en copropriété présente des défis uniques ⚠️. En effet, au-delà de la nature même du bien, sa situation juridique comme lot de copropriété, son absence de potentiel de développement résidentiel, son assujettissement aux risques naturels et les ambiguïtés liées aux constructions sans preuves d'existence par ancienneté ajoutent des éléments de complexité. Ce type de bien est souvent moins liquide et difficilement comparable aux terrains constructibles.

Dans ce contexte, la proximité immédiate avec la Méditerranée 🌊, les facilités d’accès à la plage et la proximité immédiate de constructions édifiées "légalement" restent des facteurs renforçant la valeur perçue du terrain. En revanche, les contraintes d’usage, les risques naturels et les restrictions urbanistiques permettent de cadrer la valeur objective d'une grande importance pour l’héritier et ainsi déterminer la cohérence ou l'incohérence de la proposition d'achat 💼.

Conclusion : Une expertise essentielle pour une prise de décision éclairée 💡

Grâce à cette expertise, l’héritier a pu disposer d’une évaluation précise ✅, fondée sur des critères objectifs et documentés, lui permettant de se positionner en connaissance de cause face à l’offre d’achat. Cette intervention a également permis au notaire d'obtenir une base de référence fiable pour la déclaration de succession 📄, contribuant à une gestion optimisée du patrimoine 🏛️.

Dans des situations complexes comme celle-ci, le rôle de l’expert immobilier est de fournir une analyse impartiale et rigoureuse 🤓, indispensable à une prise de décision sereine et éclairée, tout en tenant compte des spécificités du marché local et des réglementations en vigueur ⚖️.

En tant qu’expert immobilier, le cabinet Valestim aide ses clients à prendre des décisions éclairées. La valorisation des biens et droits immobiliers sont à la base de toutes actions portant sur le patrimoine immobilier. Nous sommes qualifiés pour vous aider dans le cadre de vos succession/donation ; divorce/séparation ; déclaration fiscale ; démarche bancaire ; achat/vente ou autres cas spécifiques dont nous pouvons discuter ensemble.

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Article rédigé par : Julien SANIER - Expert en évaluation immobilière agréé et fondateur du Cabinet Valestim

NOTE : Les articles élaborés par Julien SANIER s'appuyant sur la jurisprudence et les textes en vigueur sont à jour à la date de leur rédaction. Ils ne s'auto-actualisent pas. Afin de tenir compte des évolutions législatives et jurisprudentielles, l'internaute est invité à toujours rechercher l'actualisation par tous moyens. Il n'est pas dispensé de solliciter une consultation juridique auprès d'un professionnel du droit.